Il Decreto Legge 19 maggio 2020, n. 34; convertito con modificazioni dalla Legge 17 luglio 2020, n° 77, anche detto Decreto Rilancio, ha introdotto disposizioni in riferimento alla detrazione fiscale delle spese effettuate dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, sostenute per specifici interventi in ambito di efficienza energetica, antisismica, installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici, incentivo così detto Superbonus 110%.
L’incentivo consiste in una detrazione del 110% che si applica sulle spese documentate, sostenute dal 1° luglio 2020 al 30 giugno 2022 ( è fresca la proroga per i condomini al 31/12/2022) da ripartire tra gli aventi diritto in cinque quote annuali individuando le tipologie e i requisiti tecnici degli interventi oggetto di beneficio, l’ambito soggettivo di applicazione dell’agevolazione nonché gli adempimenti da portare a termine per beneficiare della medesima.
Per usufruire Super Ecobonus è necessario almeno un intervento detto “trainante” come l’isolamento termico dell’involucro dell’edificio o la sostituzione degli impianti termici con impianti centralizzati.
Eseguito almeno uno degli interventi trainanti, il beneficiario può effettuare anche interventi “trainati”, quali la sostituzione degli infissi, le schermature solari, l’installazione di impianti fotovoltaici, dei sistemi di accumulo, delle colonnine per la ricarica dei veicoli elettrici, degli impianti di domotica, l’eliminazione delle barriere architettoniche per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità e per le persone con età superiore ai 65 anni, e molto altro.
L’insieme degli interventi deve comportare un miglioramento minimo di almeno due classi energetiche dell’edificio.
Il Decreto introduce la facoltà di optare, in luogo della detrazione, per un contributo anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi “sconto in fattura” o, in alternativa, per la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante.
Il superbonus rappresenta un grandissimo incentivo per la riqualificazione strutturale ed energetica degli edifici soprattutto in un contesto come quello di Milano dove la maggior parte degli edifici iniziano ad avere una reale necessità di risanamento. Tuttavia, l’opportunità di usufruire di una detrazione in grado di coprire la spesa necessaria per ristrutturare un edificio esistente, si deve rapportare ad un meccanismo molto complesso, soprattutto per gli amministratori di condominio.
I primi condomìni pionieri stanno man mano spianando la strada che comunque non rimane indenne da rischi ed insidie legate specialmente alla poca professionalità di tecnici ed imprese nonché alla mancanza di oculatezza e prudenza da parte dell’Amministratore di condominio.
Ad oggi il timore , condiviso, più grande rimane la verifica da parte dell’Agenzia delle Entrate che si riserva fino ad 8 anni per verificare la congruità di quanto dichiarato e l’effettivo diritto alla detrazione. Questa spada di Damocle che preannuncia sanzioni dal 100 al 200% dell’importo portato erroneamente in detrazione è stata preventivamente considerata dal governo che ha identificato nell’asseveratore (tecnico) e in chi rilascia il visto di conformità (fiscale) le due figure poste a garanzia del beneficiario. Sono professionisti chiamati a ratificare la sussistenza dei requisiti tecnici ed economici, e la conformità fiscale del percorso di generazione e cessione del credito di imposta.
Proprio per questo, devono essere dotati di adeguata assicurazione professionale, in grado di coprire i danni derivati da asseverazioni ed attestazioni errate.
In particolare, per gli asseveratori tecnici il comma 14 dell’articolo 119 richiede la stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile, con massimale adeguato al numero di attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle attestazioni o asseverazioni, per garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata. Questo obbligo si considera rispettato qualora i soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni abbiano già sottoscritto una polizza per danni derivanti da attività professionale, purché questa non preveda esclusioni relative ad attività di asseverazione, preveda un massimale non inferiore a 500mila euro e garantisca un’ultrattività pari ad almeno cinque anni in caso di cessazione di attività e una retroattività pari anch’essa ad almeno cinque anni. In alternativa si può optare per una polizza dedicata in modo specifico alle asseverazioni rilasciate, sempre di importo comunque non inferiore a 500mila euro.
Importante valutare anche le assicurazioni dei professionisti tecnici incaricati, previste per legge, che vanno a coprire i danni generati da un’azione incauta di progettista e direttore dei lavori nell’esecuzione dell’incarico che comporti errori progettuali.
Ci sono poi le assicurazioni delle ditte esecutrici e dei general contractor, volte a garantire il rimborso di eventuali danni generati da un’errata esecuzione dei lavori. Le soluzioni assicurative in questo caso possono comprendere la copertura dei danni alle opere durante la loro esecuzione, la copertura della responsabilità civile durante l’esecuzione dei lavori, una polizza assicurativa tipo Rc postuma indennitaria (di durata almeno decennale), la copertura della responsabilità civile verso terzi a copertura dei rischi di rovina totale o parziale dell’opera, o dei rischi derivanti da gravi difetti costruttivi.
In ultimo alcuni general contractor o imprese esecutrici, offrono anche polizze con apposite estensioni Rpo (Rimpiazzo e posa in opera), relativamente alle opere di impermeabilizzazione ed agli interventi di isolamento termico, che sono gli elementi di maggior delicatezza esecutiva. Evidentemente, il massimale dovrà essere adeguato all’intero importo dei lavori, e non necessariamente a quello dei soli lavori agevolati.
Le polizze sino a qui citate coprono tuttavia i soli danni diretti, ma non coprono i potenziali danni indiretti generati da un blocco del cantiere o da altri eventi esterni che impediscano l’ottenimento del bonus per il mancato termine dei lavori nei tempi di vigenza dell’agevolazione. In questo caso, si dovrebbe optare per una polizza ad hoc, volta a garantire i committenti affinchè, qualora comunque non maturi il credito, non sia loro richiesto di sostenere la spesa prevista per la riqualificazione.
Sicuramente a fronte di ciò l’attività preventiva di analisi e lungimiranza dell’Amministratore di condominio fa si che il suo ruolo sia determinante nella fase preliminare che con tutte queste premesse risulta chiaro non poter avere un breve decorso in quanto le procedure burocratiche per arrivare all’ottenimento del finanziamento da parte degli istituti bancari si conclude solo dopo la verifica di tutti i requisiti on solo tecnici ma anche assicurativi e fiscali.
In conclusione possiamo dire che con una disponibilità temporale ampia sicuramente il superbonus è un’ottima opportunità per risparmiare ( non per non pagare nulla) su lavori di manutenzione che ormai sono assolutamente necessari e che sarebbero solamente procrastinati ai prossimi anni.