Sono ancora davanti ai nostri occhi le disastrose immagini dell’incendio del palazzo Torre del Moro a Milano che hanno obbligato ognuno di noi a prendere consapevolezza sull’importanza di
attuare tutte le necessarie precauzioni per evitare che queste tragedie avvengano.
Ricordiamo che attualmente, la norma di riferimento che regola la conformità antincendio è il DPR 151/2011, entrato in vigore ad Agosto 2011 (Regolamento recante semplificazione della disciplina dei procedimenti relativi alla prevenzione incendi). Successivamente la normativa in tema si è arricchita con adempimenti introdotti dal DM 25/01/2019, che obbliga i condòmini residenti negli edifici, con altezza antincendio da 12 metri in su, ad adottare misure svariate, che vanno da quelle minime standard, di tipo informativo, fino all’installazione dei più sofisticati impianti di segnalazione di allarme incendio, di tipo ottico e acustico. La scadenza per portarli a termine, fissata in origine al 6 maggio 2020, slitta al 30 giugno 2022 per l’effetto combinato della proroga dello stato di emergenza al 31 dicembre 2021 e della disposizione contenuta nel D.L. Agosto (D.L. 104 del 2020) che ha agganciato l’iniziale termine del 6 maggio 2020 alla chiusura dello stato pandemico.
L’Attività antincendio viene articolata in tre categorie A, B e C, in ragione di criteri antincendio, di specifiche regole tecniche, delle esigenze di tutela dell’incolumità pubblica.
Per ogni livello di rischio è necessario adempiere a specifiche procedure amministrative di prevenzione incendi, da parte dell’amministratore di condominio, che deve adoperarsi, a seconda dei casi, per ottenere il rilascio ed il rinnovo di appositi documenti, tipo il Certificato Prevenzione Incendi (C.P.I.) e la Segnalazione Certificata Inizio Attività antincendio (S.C.I.A.)
ATTIVITA’ A ( Basso rischio) è sufficiente presentare una SCIA commerciale con allegati il progetto e la certificazione di un tecnico abilitato che attesti la conformità del progetto alle norme vigenti in merito di sicurezza antincendio ;
ATTIVITA’ B/C (medio alto richio) è necessario richiedere un “parere preventivo di conformità” del progetto alle normative antincendio. A questo punto l’iter concernente la SCIA antincendio per questa categoria è uguale a quello delle altre due, con l’unica differenza che i controlli da parte dei vigili del fuoco, durante i lavori, diventano sistematici. Se, in seguito ai controlli, si accerta che l’impresa è in regola con la norma antincendio, il condominio riceve dai vigili del fuoco il CPI (certificato prevenzione incendi).
Com’è noto, il certificato di prevenzione incendi (CPI) è un documento, rilasciato dal Comando provinciale dei Vigili del Fuoco, in cui si certifica che l’edificio è conforme alle norme antincendio, in quanto i locali dell’edificio hanno i requisiti di sicurezza necessari a proteggere le persone e le cose nel caso in cui si verifichi un incendio.
I condomini soggetti ad accertamento da parte dei Vigli del Fuoco e al rilascio del CPI sono quelli in cui sono presenti:
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Impianti per la produzione di calore alimentati a combustibile solido, liquido o gassoso con potenza superiore a 116 kW, come alcune centrali termiche e/o caldaie (generatori di calore) condominiali a servizio di impianti di riscaldamento centralizzato
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Autorimesse pubbliche e private con una superficie complessiva coperta superiore a 300 m2
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Altezza antincendio superiore a 24 m
Il certificato di prevenzione incendi ha una validità di cinque anni, al termine dei quali deve essere rinnovato. Nel caso in cui non siano rispettati i termini per il rinnovo, il condominio dovrà adoperarsi per chiedere un nuovo certificato di prevenzione incendi.
Gli edifici, che hanno un’altezza compresa tra 12 e 24 metri, prevedono che il responsabile della gestione della sicurezza antincendio è tenuto a:
- identificare le misure standard da attuare in caso d’incendio;
- fornire informazione ai residenti sulle misure da attuare in caso d’incendio;
- esporre un foglio informativo che riporti divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza e le istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio, come previsto nelle misure da attuare in caso d’incendio;
- mantenere in efficienza i sistemi, i dispositivi, le attrezzature e le altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione.
Nei condomini con un’altezza compresa tra 24 e 54 metri, il responsabile deve organizzare la gestione della sicurezza in questo modo:
- predisporre e verificare periodicamente la pianificazione d’emergenza;
- informare gli occupanti sulle procedure di emergenza da adottare in caso d’incendio e sulle misure antincendio preventive che essi devono osservare;
- mantenere efficienti sistemi, dispositivi, attrezzature e altre misure antincendio adottate, effettuando verifiche di controllo ed interventi di manutenzione e riportando gli esiti in un registro dei controlli;
- esporre foglio informativo e cartellonistica riportante divieti e precauzioni da osservare, numeri telefonici per l’attivazione dei servizi di emergenza, nonché istruzioni per garantire l’esodo in caso d’incendio; tali istruzioni saranno redatte in lingua italiana ed eventualmente, su esplicita richiesta dell’assemblea dei condòmini o qualora l’amministratore lo ritenga opportuno, potranno essere redatte anche in altre lingue;
- verificare per le aree comuni l’osservanza dei divieti, delle limitazioni e delle condizioni normali di esercizio;
- adottare delle misure antincendio.
Nei condomini con un’altezza con un’altezza compresa tra 54 e 80 metri, il responsabile della gestione della sicurezza deve prevedere tutte le misure cautelative relative a questa casistica, in aggiunta, l’installazione di un impianto di segnalazione manuale di allarme incendio con indicatori di tipo ottico ed acustico, realizzato a regola d’arte.
Per quanto riguarda le norme antincendio obbligatorie in condomini di oltre 80 metri di altezza, il responsabile della gestione della sicurezza è tenuto ad aggiungere ai compiti precedentemente visti:
- la predisposizione di un centro di gestione dell’emergenza;
- la nomina del responsabile del centro di gestione e del coordinatore dell’emergenza (in possesso di idoneità tecnica a seguito di frequenza di un corso di rischio elevato);
- la previsione di un impianto di evacuazione dell’edificio con sistema di assistenza vocale.
In base ad una suddivisione di livelli di prestazione, si identificano misure diverse da attuare da parte dell’amministratore e dei condòmini.
Facciate condominiali
Un altro capitolo contenuto nel Dm 25 gennaio 2019 riguarda la sicurezza antincendio delle facciate e si applica agli edifici di altezza antincendio superiore a 24 metri. Il decreto porta all’attenzione dei progettisti la sicurezza degli involucri edilizi.
Tre gli obiettivi enunciati, sia nella progettazione di nuovi edifici residenziali sia nel caso in cui si realizzino interventi comportanti il rifacimento di almeno la metà delle superfici di facciata. Il primo obiettivo è evitare che un incendio, verificatosi all’interno di un edificio, possa propagarsi da un compartimento all’altro per mezzo delle facciate, di loro interstizi, cavità e bucature.
Secondo obiettivo: limitare la probabilità che un incendio verificatosi all’esterno, possa entrare all’interno dell’edificio. Terzo obiettivo: evitare il pericolo che parti della facciata, cadendo durante un incendio, possano ostacolare le vie di fuga mettendo a rischio la vita degli occupanti e dei soccorritori.
Ripartizione delle spese per l’ottenimento del CPI
Le diverse attività soggette alle tutele prevenzionistiche antincendio si concretizzano in ogni determinato edificio in obblighi derivanti dalla presenza o meno di centrali termiche di elevata potenza, di scale o ascensori oltre certe altezze, di autorimesse di grandi dimensioni. Spesso non appare chiaro chi debba sostenere le spese relative e a volte anche a chi competa la decisione di intervenire. Quasi mai la risposta è stata completa o soddisfacente e in assemblea spesso nascono dissidi e contestazioni.
L’argomento infatti è particolarmente articolato, non essendo identificabile una norma generale facilmente applicabile, e dovendosi invece tenere conto sia dei contenuti tecnici delle prescrizioni specifiche di ogni particolare progetto, sia dallo stato fisico e giuridico di ogni diverso condominio.
Riteniamo però che il costo professionale per l’ottenimento del Certificato di Prevenzione Incendi debba sottostare all’art.1123 che afferma che le spese relative alla conservazione delle parti comuni del 1° comma sono sopportate quindi dall’intera compagine condominiale proprio per la loro essenzialità. E il concetto è rimarcato dal codice anche quando si tratti di definire i criteri per la compilazione della tabella delle comproprietà generali( 1° comma, art.68 delle Disp.Att.C.C.)
Non bisogna dimenticare che tutte le norme antincendio degli edifici tendono prima di tutto a preservare la integrità strutturale, riducendo la probabilità che l’incendio alteri la sua resistenza complessiva e possano determinarsi crolli. Si tratta nella sostanza di garantire che la resistenza la fuoco di tali parti, siano superiori ad un certo lasso di tempo espresso in minuti, che possono arrivare fino a 3 ore dall’inizio dell’incendio.
A sostegno di questo indirizzo c’è la certezza che tutti i condomini avrebbero ugualmente la responsabilità dei danni provocati a terzi, senza alcuna distinzione tra i componenti dei due diversi condominii parziali, e ciò per la semplice considerazione che l’esercizio del diritto/dovere della proprietà, sia per acquisizione che per cessione od evizione, non può prescindere dalla titolarità dei soggetti identificati così come risultanti dai pubblici registri. E’ per questo fondamentale motivo che la presunzione di comproprietà generale di tutti i condomini delle parti comuni fondamentali così come previste dal 1° comma del 1117, si deve ritenere possa essere superata solo da atti dotati della necessaria pubblicità immobiliare
Ultima doverosa precisazione è che , data la complessità e il continuo aggiornamento cui sono sottoposte le varie normative richiede una grande professionalità e competenza nelle figure chiamate ad amministravi. Un amministratore che non segnala un CPI mancante o scaduto o che è accondiscendente nel procrastinare un rinnovo solo perché vuole tenere contenti i condomini “parsimoniosi” rischia non solo un procedimento penale ma anche di mettere il condominio in grave rischio e nella posizione di non ricevere alcun indennizzo in caso di sinistro da incendio .
Fonte: https://www.condominioweb.com/; https://www.donnegeometra.it/portfolio/i-condomini-obbligati-al-rispetto-delle-norme-antincendio-2/