Crisi economica, inflazione, disoccupazione fragilità del sistema… tutti elementi di un fenomeno che dilaga in Italia ormai da anni e che ha creato una controtendenza rispetto agli anni 70 in cui si riusciva ancora ad acquistare casa in contanti con i tanto sudati e meritati “risparmi”. Oggi non è più così, i nostri ragazzi fanno fatica a concepire la fattibilità di una vita fuori casa dei genitori, lo stipendio, quando arriva viene esaurito dal costo della vita e quel poco che ne rimane è destinato, nel migliore dei casi a prendere in affitto un monolocale in zone assolutamente periferiche.
Un po’ per spirito di missione umanitaria, un po’ per dovere morale e in alcuni casi un po’ per tornare padroni assoluti della propria casa ecco che spesso intervengono MAMMA e PAPA’. Gesto nobile ma che se non fatto a regola può nascondere insidie fiscali e civilistiche dalle speso spiacevoli ed onerose conseguenze.
Le modalità in cui un genitore può aiutare un figlio ad essere proprietario di un immobile possono esse diverse:
PASSAGGIO DI DENARO TRA GENITORE E FIGLIO e SUCCESSIVA COMPRAVENDITA TRA FIGLIO E VENDITORE
- Con donazione notarile espressa attraverso un atto legale, i cui vantaggi sono ovviamente l’inoppugnabilità da parte di altri eredi e l’assoluta trasparenza nelle transazioni nei confronti del fisco , inoltre sull’immobile che sarà acquistato non peserà alcuna nota in merito alla donazione e quindi sarà rivendibile senza difficoltà o resistenze. Sicuramente l’aspetto più ostativo di questa soluzione rimane il costo del notaio per la redazione di due atti e non uno e la diminuzione della franchigia per il pagamento delle imposte al momento della successione ereditaria dei genitori.
- Con trasferimento di denaro Senza donazione. In pratica il denaro viene spostato in modo sempre tracciabile o con bonifico bancario o con assegni circolari per l’intero prezzo o parte di esso specificando in causale il fine del trasferimento. La vera spada di Damocle che pesa su questa ormai diffusa “prassi” è sicuramente il Fisco che attraverso diversi strumenti sempre più incrociati e dettagliati vedendo transitare somme considerevoli sul conto di un giovane magari senza impiego fisso fa partire un accertamento fiscale supponendo la presenza di “ricavi in nero”. Inoltre l’acquisto di una casa è uno degli elementi che innesca il meccanismo del redditometro che valuta l’effettiva capacità di un contribuente di poter sostenere una certa spesa.
Dato di fatto la buona fede dei genitori in questo caso va purtroppo dimostrata all’Agenzia delle Entrate mostrando gli estremi del passaggio di denaro e l’atto di compravendita nel quale andrebbe questa volta specificato che una parte del prezzo è stata pagata con una donazione tra genitore e figlio.
In quest’ultima ipotesi inoltre c’è un altro rischio. La mancata trasparenza in questi movimenti, non essendo stati registrati in atto formale, può comportare la rivalsa di eventuali altri eredi al momento della successione dei genitori.
PASSAGGIO DI DENARO TRA GENITORE E FIGLIO e SUCCESSIVA COMPRAVENDITA TRA FIGLIO E VENDITORE
Questa soluzione vede i genitori partecipi e presenti nell’atto di compravendita che comunque è tra il venditore e il figlio acquirente ma avrà una postilla in merito al metodo di finanziamento. Questa modalità ha il vantaggio di non destare sospetti agli occhi del Fisco e non contemplare ulteriori costi oltre l’atto in sé e l’importo versato non andrà a ridurre la franchigia in caso di successione. Potrebbero sorgere problemi solo nella rivendita del bene dovendo il figlio scomputare il valore dell’immobile dal lascito ereditario per garantire la quota legittima di eventuali fratelli.
Premesso ciò non esiste una via migliore ma ogni caso andrà analizzato di volta in volta. Sicuramente chi godrà maggiormente i benefici di questa consuetudine sarà il mercato immobiliare che ha sofferto di questa mancanza di capitale circolante da investire nel mattone.