Un po’ decaduto per alcuni anni, da qualche tempo, complice in particolare la crisi economica, l’usufrutto è un istituto ritornato in auge specie nell’ambito immobiliare.
Sono sempre di più gli anziani che decidono di vendere la nuda proprietà del proprio immobile garantendosi contemporaneamente un tetto sopra la testa e una disponibilità economica che consenta di arrotondare le magre pensioni attuali, e il mercato per transazioni di questo tipo è fertile, perché chi non ha fretta di entrare in possesso di un immobile – magari lo acquista per i figli – si garantisce in questo modo un risparmio cospicuo. Dal punto di vista legale, e semplificando parecchio, l’usufrutto e la nuda proprietà “scindono” tra due parti distinte la piena proprietà (possesso e godimento) di un immobile: al nudo proprietario va il possesso del bene, ma non il suo godimento, che resta in capo all’usufruttuario, di norma finché quest’ultimo rimane in vita, per poi passare al suo decesso al nudo proprietario, che ne diviene così proprietario a pieno titolo. Nel frattempo, è l’usufruttuario ad avere il diritto di godere del bene come se fosse proprio, con il potere di disposizione che gli consente, tra l’altro, di cedere ad altri l’usufrutto, costituirvi un ‘ipoteca, dare l’immobile in locazione. Quello che l’usufruttuario non può fare è modificare la destinazione del bene del quale usufruisce: non può quindi trasformare un immobile commerciale in abitativo, o un terreno agricolo in edificabile. A conti fatti, quello di mantenere la destinazione economica del bene in usufrutto è l’unico vincolo davvero forte sui diritti dell’usufruttuario.
Usufrutto e gestione condominiale
Nudo proprietario e usufruttuario di un immobile in condominio sono solidalmente obbligati al pagamento delle spese.
La ripartizione tipica è: spese ordinarie all’usufruttuario (che gode ogni giorno del bene ed è tenuto ad averne cura), spese straordinarie al nudo proprietario. Se però si generano spese straordinarie legate alla mancata manutenzione da parte dell’usufruttuario, tenuto a conservare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia, il nudo proprietario potrà rivalersi su quest’ultimo.
Allo stesso criterio di ripartizione delle spese si può far corrispondere anche la spinosa questione del “chi convocare in assemblea”: se si deve discutere di spese ordinarie, di norma toccherà all’usufruttuario prendere parte alla riunione. Viceversa, in caso di spese straordinarie all’ordine del giorno, sarà di turno il nudo proprietario. Attenzione però: in virtù del vincolo che lega le parti in solido, e in virtù del fatto che le decisioni “straordinarie” vanno comunque a incidere anche sul titolare di usufrutto, che nel condominio oggetto di spese straordinarie risiede, anche all’usufruttuario è data facoltà di impugnare la delibera, pur non avendo avuto diritto di voto in materia.