Lavori straordinari: binomio che genera timore e incertezza. Come definirli? Come attuarli? E chissà che spesa… Vediamo in questo articolo di chiarire alcuni punti salienti su questa tematica così famigerata.
Innanzitutto, si definiscono “straordinari”, per esclusione, quei lavori che esulano dalla manutenzione ordinaria e che si applicano ai beni comuni condominiali in caso di necessità di riparazione o sostituzione per danneggiamento o vetustà, con una spesa ben più cospicua di quella destinata alla ordinaria manutenzione.
Dalla delibera all’esecuzione, passo dopo passo
L’iter da seguire per lavori di notevole entità, che comportano costi elevati per i condòmini, inizia ovviamente dalla convocazione, da parte dell’Amministratore, di un’Assemblea che inserisca nell’ordine del giorno la discussione e deliberazione dei lavori straordinari in oggetto. 
Per l’approvazione dei suddetti lavori è richiesta la maggioranza assoluta, ossia che votino a favore il 50% più uno degli intervenuti che rappresentino almeno 500 millesimi. In caso di interventi di media entità (in base alla spesa media annua del condominio), per i quali non è previsto un quorum, è sufficiente che in seconda convocazione si registri la presenza di almeno un terzo dei condomini per almeno il 30% dei millesimi.
La costituzione del Fondo è obbligatoria
In base alle indicazioni su tempistiche e modalità segnalate nella delibera di approvazione, sarà cura dell’Amministratore incaricare un tecnico od un perito che redagga un Capitolato dei lavori che contenga le varie linee di intervento modulate per entità da sottoporre alle diverse imprese che daranno un prezzo ad ogni voce. Sulla base di questi preventivi l’Assemblea sceglierà l’impresa che dovrà eseguire i lavori e approverà i tempi di esecuzione e la modalità di pagamento. La nuova legge prevede per i lavori straordinari, ex art. 1135/4 c.c., la costituzione di un Fondo apposito che abbia importo pari al costo dei lavori approvati, al quale ciascun condòmino dovrà contribuire secondo i propri millesimi. 
Una volta deliberato e costituito il fondo, stante anche la difficile situazione economica attuale, non è necessario “riempirlo” tutto in una volta: resta comunque possibile alimentarlo con versamenti diluiti nel tempo secondo il S.A.L. (Stato Avanzamento Lavori), purché i condòmini siano d’accordo e non ci siano pregresse situazioni di morosità che metterebbero a rischio la possibilità stessa di alimentazione del fondo
Dal contratto di Appalto al saldo finale
Successivamente il perito che ha redatto il capitolato predisporrà un contratto di Appalto con l’impresa scelta, che specifichi tipologia e tempi dei lavori, loro pagamento e responsabilità dell’impresa in caso di ritardi, vizi o errori nell’esecuzione.
L’Amministratore, coordinerà le varie fasi e dovrà verificare la possibilità di usufruire di eventuali agevolazioni e detrazioni fiscali (delle quali rilascerà apposita certificazione a ogni condòmino).
Una volta avviati i lavori, l’Amministratore provvederà al pagamento delle somme dovute secondo la rateizzazione decisa, riscuotendo le quote dai condòmini ed effettuando i bonifici all’impresa. Il saldo finale sarà versato al termine dei lavori, dopo averne verificato la buona esecuzione e riuscita.