La Ripartizione delle Spese di Manutenzione di un Lastrico Solare in un Condominio
La manutenzione del lastrico solare è un tema cruciale per molti condomini, poiché influisce non solo sulla sicurezza dell’edificio, ma anche sul bilancio condominiale. È importante capire come ripartire le spese relative alla manutenzione di queste aree comuni, in modo equo e trasparente.
Cos’è un lastrico solare?
Il lastrico solare è una copertura piana di un edificio, spesso utilizzata come terrazza. In molti casi, è accessibile ai residenti e può essere utilizzato per vari scopi, come aree verdi, spazi ricreativi o impianti fotovoltaici.
Tuttavia i lastrici solari, spesso accade, sono di proprietà privata e il tema si complica soprattutto relativamente alla ripartizione dei costi
Normative di Riferimento
La normativa italiana, in particolare il Codice Civile (articoli 1123-1126), stabilisce i criteri per la ripartizione delle spese condominiali. Le spese per la manutenzione del lastrico solare sono generalmente considerate spese comuni. La ripartizione può avvenire in base ai millesimi di proprietà, che riflettono la quota di proprietà degli appartamenti nel condominio.
Ripartizione delle Spese
Le ipotesi che si possono verificare sono sostanzialmente due:
- lastrico solare comune: la spesa per la riparazione, ristrutturazione e risarcimento del danno a terzi è divisa tra tutti i condomini (compreso l’eventuale danneggiato da infiltrazioni) secondo le rispettive quote millesimali. Sono esclusi solo i condomini che non si trovano sotto la verticale del lastrico, come succede negli edifici “a gradini” (dove cioè il terrazzo di un appartamento funge da copertura di altri appartamenti sottostanti). Dunque, la ripartizione della spesa vede coinvolti solo i condomini coperti dal lastrico;
- lastrico solare di proprietà o di uso esclusivo: quando il lastrico non è comune a tutti i condomini, la spesa viene così ripartita: un terzo (1/3) a carico del proprietario o dell’usuario esclusivo; due terzi (2/3) a carico di tutti i condomini, secondo i rispettivi millesimi, che si trovano sotto l’asse verticale del lastrico solare.
- Utilizzo di Impianti: Nel caso in cui vengano installati impianti (come solare fotovoltaico), le spese di manutenzione possono essere ripartite in base all’utilizzo o al beneficio ricevuto dagli impianti.
Assemblea Condominiale
È fondamentale che le decisioni riguardanti la manutenzione e la ripartizione delle spese vengano discusse e approvate in assemblea condominiale. Ogni condomino ha diritto di esprimere il proprio punto di vista e contribuire alle decisioni che influenzano il loro spazio abitativo. La regola sulla ripartizione delle spese per millesimi tra tutti i condomini (art. 1123 cod. civ.) è derogabile solo con l’unanimità. Sicché solo un regolamento contrattuale o una delibera assenta con il voto favorevole di tutti i condomini potrebbe escludere dalle spese del lastrico uno o più condomini, oppure definire criteri di ripartizione diversi.
Conclusione
La ripartizione delle spese di manutenzione di un lastrico solare in un condominio richiede una chiara comprensione delle normative e delle esigenze di utilizzo. Il dialogo e la trasparenza tra i condomini sono essenziali per garantire una gestione equa e soddisfacente delle aree comuni.
Suggerimenti Pratici
- Prevedere a livello condominiale una pulizia costante e programmata delle gronde adiacenti al lastrico per prevenire fenomeni infiltrativi
- Verificare sempre lo stato dei lastrici andando ad intervenire localmente con delle piccole sigillature
- Se il lastrico ha un’età che supera i 15/20 anni iniziare ad accantonare un Fondo speciale in modo da non dover subire l’esborso ingente in caso di intervento massivo
- Considerare l’adozione di un’assicurazione per coprire eventuali danni o incidenti.
Questa guida può servire da base per gestire in modo efficace le spese di manutenzione del lastrico solare, promuovendo un ambiente di collaborazione e rispetto tra i condomini.